Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на увеличение выдачи коммерческих кредитов в последнее время, потребности бизнеса все еще оставляют желать лучшего. К тому же, исследователи отмечают рост объема просроченных задолженностей у заемщиков этой категории, который намного превышает объем кредитования. В таких условиях коммерческая ипотека, которая является долгосрочной инвестицией залогодержателя в недвижимость залогодателя, является одним из наиболее выгодных инструментов экономического развития.

Коммерческая ипотека, также известная как бизнес-ипотека, является эффективным инструментом для поддержания малого и среднего бизнеса. Предприниматели могут приобрести нежилую недвижимость с использованием ипотеки и размещать на ее территории офисы, склады и места оказания услуг, которые позже будут приносить доход, например, от аренды. Суть бизнес-ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку завода, офиса и другой коммерческой недвижимости под залог этого же объекта. Коммерческую ипотеку можно определить как ссуду, предоставляемую банками для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности заемщиков, при этом залогом является приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации прописаны в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. В конце 2017 года эта законодательная база претерпела изменения. Следующие разделы рассмотрят наиболее важные нововведения.

Поскольку коммерческая ипотека ориентирована на бизнес, а не на потребительскую сферу, банки устанавливают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристикам заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

Примечание

В России максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет от 5 до 10 лет.

Хотя данный вид кредитования чаще всего ориентирован на юридические лица, такие как коммерческие организации и учреждения, многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

К заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) обычно предъявляются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• государственная доля в уставном капитале не должна превышать 25%;
• отсутствие просрочек задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме того, юридическое лицо не должно находиться в процессе банкротства и иметь задолженность по векселям.

Физические лица должны соответствовать гражданству (только Россия) и возрасту (21-65 лет).

Эти требования должны быть подтверждены пакетом документов, который, как правило, включает заявление на получение кредита и заполненную анкету, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия часто требуются дополнительные финансовые отчеты.

Примечание

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. Окончательная процентная ставка и размер ежемесячного платежа по кредиту зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.

Практика показывает, что наличие первоначального взноса является обязательным условием для получения ипотеки. Его размер обычно составляет 20-25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, если есть дополнительный залог. Следующий блок описывает различные варианты оформления коммерческой ипотеки на практике.

Оформление ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои особенности по порядку оформления.

Согласно законоодательству России, приобретение объекта коммерческой ипотеки возможно только после передачи права собственности на покупателя. Это является риском для банка и поэтому кредитные организации используют различные схемы для минимизации риска: возможность оформления ипотеки с первоначальным взносом и без него.

При наличии первоначального взноса для заемщика существует три варианта организации:

1. Оформление договора купли-продажи с гарантией банка на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость;
2. Выплата продавцу первоначального взноса и заручение гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога;
3. Регистрация на себя юридического лица и получение в его собственность коммерческого объекта, а также кредитных средств от банка и выкуп права владения этим юридическим лицом, после чего заемщик погашает кредит и оформляет недвижимость на себя.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса возможна только в редких случаях при покупке недвижимости высшей ликвидности. В большинстве же случаев наличие такой опции на самом деле свидетельствует о необходимости оформления дополнительного залога на движимое или иное недвижимое имущество либо о необходимости быстрой выплаты финансовых обязательств, сделав условия для покупателя невыгодными.

Несмотря на свои специфические особенности, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Тем не менее, коммерческая ипотека остается популярным инструментом для получения кредитных средств на покупку коммерческой недвижимости.

Коммерческая ипотека представляет собой довольно сложный процесс, который может вызвать определенные проблемы у предпринимателей и юридических лиц при ее оформлении. Однако, помимо этих сложностей, существует ряд явных преимуществ, которые делают коммерческую ипотеку интересным вариантом для кредитования. Рассмотрим некоторые из них:

1. Получение нежилого помещения в собственность. Один из основных плюсов коммерческой ипотеки заключается в том, что заемщик получает право собственности на приобретенное коммерческое помещение.

2. Независимость от роста цен на аренду недвижимости. По мере роста цен на аренду коммерческой недвижимости, заемщик продолжает выплачивать свой фиксированный кредит, что позволяет ему избежать возможных затрат на аренду в будущем.

3. Возможность получения дохода от предоставления помещения в аренду другим лицам. С помощью коммерческой ипотеки заемщик имеет возможность предоставить приобретенное помещение в аренду и получить дополнительный доход.

4. Сохранение высокой доходности компании. Благодаря возможности приобретения недвижимости заемщик может добиться сохранения высокой доходности своей компании.

5. Сохранность капитала в обороте. При помощи коммерческой ипотеки, заемщик может использовать только часть своих собственных средств для первоначального взноса. Однако данная возможность доступна только компаниям, чья рентабельность превышает стоимость кредита.

6. Возможность расширения бизнеса в любой момент. За счет получения коммерческого помещения в собственность, заемщик получает возможность расширения своего бизнеса в любой момент.

Стоит отметить, что различные банки предлагают свои условия коммерческой ипотеки для юридических лиц. Следующий раздел рассмотрит обзор актуальных условий коммерческой ипотеки.

В разных банках Российской Федерации предлагаются программы кредитования "бизнес-ипотека". Для формирования у читателя обобщенного представления об условиях ипотечного кредитования, мы подготовили сводную таблицу, в которую вошли условия кредитования пяти банков: ПАО "Сбербанк", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" («Россельхозбанк»), ПАО "Банк ВТБ", ПАО "Банк «Возрождение», АО "ЮниКредит Банк".

В таблице представлены основные условия кредитования, такие как срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, сумма кредита и период возможной отсрочки погашения основного долга.

Некоторые банки, такие как "Сбербанк" и "ВТБ", устанавливают срок кредитования до 10 лет, в то время как другие, например, "ЮниКредит Банк" и "Россельхозбанк", могут предложить условия, действительные до 7 или до 10 лет соответственно.

Процентные ставки также различаются в зависимости от банка. Например, "ЮниКредит Банк" работает с каждым клиентом индивидуально, устанавливая процентную ставку в зависимости от взноса и срока кредита. В то время как "Сбербанк" и "ВТБ" устанавливают ставки от 10,9% и 11% соответственно. Размер первоначального взноса также различается в каждом из изученных банков, он может варьироваться от 15% до 30%, и от 20% до 25%.

Период возможной отсрочки погашения основного долга также может быть отличным в зависимости от банка. Некоторые банки устанавливают отсрочку до 12 месяцев: "Сбербанк" и "Россельхозбанк", тогда как другие банки не устанавливают этот период: "Возрождение".

В таблице также указаны некоторые структурные аспекты каждого банка, которые могут повлиять на выгодность коммерческого кредитования. Например, "ЮниКредит Банк" определяет возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта, учет специфики хозяйственной деятельности клиента, отсутствие дополнительного залога, минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения, и гибкий подход к графику погашения кредита.

В целом, коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Хотя каждый из банков имеют достаточно жесткий подход к этому виду кредитования из-за высоких рисков, присущих бизнес-ипотеке, каждый заемщик может выбрать оптимальный набор условий для себя.

Фото: freepik.com